Стадии проектирования в строительстве: полный разбор этапов, сроки и документы

Хаос в терминах «эскиз», «П», «РД», «экспертиза» - классика любой стройки. Из-за этого горят сроки и бюджет, а подрядчики «читают» разные версии проекта. Ниже - простая карта, как идет проектирование в России в 2025 году: что входит в каждый этап, какие документы реально нужны, когда обязательна экспертиза и как не застрять на согласованиях.

TL;DR: что входит в стадии проектирования

Если коротко, логика такая: определяем, что строим и где; собираем исходные данные; делаем концепцию; выпускаем проектную документацию на экспертизу (если нужна); выпускаем рабочку для строителей; сопровождаем стройку и вносим изменения контролируемо.

• Идея и ТЗ: цели, бюджет, сроки, участок/площадка, ограничения ПЗЗ, ГПЗУ. Результат - техзадание и дорожная карта.
• Исходные данные и изыскания: ГПЗУ/ГПЗУ-аналог, градрегламенты, ТУ от ресурсников, инженерные изыскания (геология, геодезия, экология). Результат - комплект ИРД и отчетов.
• Концепция / Эскиз (по задаче): планировка, посадка на участке, ТЭП, базовая архитектура. Результат - альбом с решениями для согласования с заказчиком и смежниками.
• Стадия «П» - проектная документация: состав по ПП РФ №87. Для объектов, которым нужна экспертиза - сдаем в экспертизу.
• Стадия «РД» - рабочая документация: детальные чертежи, спецификации, узлы, ведомости материалов - по СПДС и ГОСТ.
• Авторский надзор и сопровождение: ответы на RFI, согласование изменений, при необходимости - корректировки «П»/«РД».

Ключевые правовые рамки: Градостроительный кодекс РФ; Постановление Правительства РФ №87 (состав разделов проектной документации); СП 47.13330 (инженерные изыскания); ГОСТ Р 21.1101 (СПДС, требования к проектной/рабочей документации).

Пошагово: от идеи до рабочки без потери времени

Я пройду путь так, как его реально ведут на стройках. Без бюрократии ради бюрократии - только то, что влияет на срок, стоимость и риск.

1) Идея → Техническое задание

• Что делаем: фиксируем назначение объекта, мощность/площадь, бюджеты (CAPEX), целевые сроки, ограничения по участку (красные линии, санитарные зоны), класс ответственности, требования к инженерии и отделке.
• Зачем: без ТЗ команда тянет одеяло в разные стороны; любые «хотелки» потом меряем ТЗ.
• Выход: ТЗ с приложениями (целевые ТЭП, требования к BIM/формату файлов, список исходников, матрица ответственности ГИПа/ГАПа/смежников).
• Подводные камни: неучтенные градрегламенты и сети - главный источник переделок на поздних стадиях.

2) Исходные данные и инженерные изыскания

• Что собираем: ГПЗУ (или аналогичные градданные), выписки из ПЗЗ, ТУ на подключение (электро, вода, канализация, тепло, газ, связь), топосъемку М1:500, результаты геологии (скважины, лаборатория), экология/радиация (по задаче), данные о существующих сетях.
• Нормы: СП 47.13330 - как выполнять изыскания; ГрК РФ и ПП №87 - какие разделы потом потребуются в «П».
• Выход: отчеты об изысканиях, ТУ с сроками и условиями, сводная подоснова для проектирования.
• Сроки: ТУ от ресурсников часто растягиваются 20-45 рабочих дней; геология - 2-4 недели для малоэтажки, 1,5-3 месяца для крупных площадок.
• Риск-менеджмент: запускайте предпроект параллельно с изысканиями, но закладывайте возможную корректировку решений после фактических данных.

3) Концепция / Эскиз

• Что включаем: посадка здания, схемы генплана, планировочные решения, разрезы/фасады на уровне LOD 200-250, предварительные ТЭП, эскиз инженерии (нагрузки, трассировка магистралей), 3D-визуализация по необходимости.
• Когда достаточно эскиза: для ИЖС/малых коммерческих объектов он помогает зафиксировать решение и цену; для объектов с экспертизой - это «проектная предкоманда», чтобы не перепроектировать «П».
• Выход: альбом концепции, протокол согласования с заказчиком.
• Типичные ошибки: красивые картинки без привязки к ГПЗУ/ПЗЗ и сетям; слишком ранняя детализация узлов (потом все равно поменяется).

4) Проектная документация - стадия «П»

• Цель: сформировать проект по составу ПП РФ №87 - это юридическая база для экспертизы и получения разрешения на строительство (для объектов, где оно требуется).
• Состав (сверяем с ПП №87): пояснительная записка, схема планировочной организации, архитектурные решения, конструктивные решения, инженерные сети (по системам), мероприятия по пожарной безопасности, ООС, энергоэффективность, сметы (если бюджетные средства), и др.
• Экспертиза обязательна: для подавляющего большинства объектов капитального строительства, кроме индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов без опасных производств. Для особых объектов - промышленная, экологическая, историко-культурная экспертизы по отраслевым законам.
• Сроки: выпуск «П» - от 1-2 месяцев для малого объекта до 6-9 месяцев для сложного. Экспертиза: 30-60 рабочих дней плюс ответы на замечания.
• Практика: чтобы не зависнуть на замечаниях, держите смежников в одном актуальном списке коллизий (BIM-координация/Navisworks/IFC) и закрывайте коллизии до сдачи в экспертизу.

5) Рабочая документация - «РД»

• Назначение: детализированные чертежи и спецификации, по которым реально строят и закупают. Стандарты - СПДС, ГОСТ Р 21.1101.
• Состав: марки АР/КР/КМ/КМД/ОВ/ВК/ЭОМ/СС/АПТ/НВК/ТХ и др., ведомости объемов, спецификации материалов/оборудования, узлы, детали, карты монтажа.
• Когда делать: для объектов с экспертизой - после положительного заключения на «П». Для ИЖС и малых объектов без экспертизы часто выпускают объединенную стадию «П+Р» сразу.
• Сроки: 1-3 месяца для малоэтажки, 4-8 месяцев для крупных объектов (зависит от детализации и количества марок).
• Риски: параллельное развитие «РД» и экспертизы «П» экономит время, но бьет по бюджету, если экспертиза потребует принципиальных правок.

6) Авторский надзор и изменения

• Задачи: ответы на запросы подрядчика (RFI), оперативные эскизы узлов, согласование замен материалов, выпуск изменений (ИС), корректировка «П» при необходимости.
• Документооборот: ведите реестр вопросов/ответов и журнал авторского надзора. Это экономит деньги на спорах.
• Формула: любое изменение на стройке либо подтверждаем соответствием «РД», либо фиксируем ИС с подписью ГИПа и отметкой в составе проекта.

Мини-«дерево решений» для старта:

• Если это ИЖС до 3 этажей → уведомительный порядок, экспертиза не нужна → берите эскиз + «РД» (часто как «П+Р»), смотрите ПЗЗ/ГПЗУ.
• Если это коммерческий объект/МКД/производство → почти всегда нужен «П» и экспертиза → запускайте изыскания, собирайте ТУ, планируйте «П» → экспертиза → «РД».
• Если объект рискованный по грунтам или с глубокими подвалами → увеличьте объем геологии и делайте расчеты в «КР» с запасом по итерациям.

Примеры: как это выглядит в реальных проектах

Кейс 1. ИЖС ~200 м² на ленточном фундаменте

• Старт: ТЗ, ПЗЗ/ГПЗУ, топосъемка, 2-3 скважины геологии.
• Концепция: планировка, фасады, посадка дома, схема въезда/парковки, СПОЗУ.
• Документация: объединенная «П+Р» - АР/КР/ОВ/ВК/ЭОМ, сводная спецификация. Экспертизы нет, уведомление о начале строительства по градрегламенту.
• Сроки: 4-8 недель от концепции до «РД». Критичный фактор - геология и решение по фундаменту.
• Фишка: зафиксируйте каталожные материалы (окна, кровля, утеплитель) в спецификации до расчета сметы - меньше замен на стройке.

Кейс 2. Магазин 1200 м² в городе

• Старт: ГПЗУ, ТУ на 150 кВт, ВК, ТП, топосъемка 1:500, геология 4-6 скважин.
• Эскиз: генплан с парковкой, посадка, ТЭП по ПЗЗ, концепция «короба» и инженерии.
• «П»: полный состав по ПП №87, расчет пожарных нагрузок, мероприятия по доступности МГН, энергоэффективность.
• Экспертиза: государственная или негосударственная - 30-45 рабочих дней, 1-2 цикла замечаний.
• «РД»: детализация узлов фасада, КМ/КМД, марки инженерии с ведомостями объемов, спецификации оборудования.
• Сроки: 6-9 месяцев от ТЗ до готовой «РД» с экспертизой.
• Подводные камни: конфликт парковки с красными линиями, перегруз по электрике - решается перемоделированием ТЭПов и повторным запросом ТУ.

Кейс 3. Склад 6000 м² со стальными каркасами

• Старт: расширенные изыскания (ветровые/снеговые, геология до несущих слоев), ТУ на пожаротушение/спринклеры.
• «П»: расчеты КМ/КР, дымоудаление, ПБ, дороги/пожтехника, ООС.
• Экспертиза: внимание к ПБ и генплану (пожразрывы).
• «РД»: КМД (на завод), узлы примыканий, спецификации металлопроката и метизов, карты монтажа.
• Трюк: заранее согласуйте допуски на замену металлопрофиля и анкерных систем, чтобы не переписывать КМД в последний момент.

Чек-листы, сроки и бюджет: что закладывать

Чек-лист заказчика на старт

• Участок/площадка: право на землю подтверждено, ПЗЗ и ГПЗУ получены/запрошены.
• ТУ: поданы заявки в РСО, известны сроки и требования по мощности/давлению/дебиту.
• Изыскания: утвержден ТЗ на геологию/геодезию/экологию, выбран подрядчик.
• ТЗ проектировщику: цели, ТЭП, стандарты выпуска (BIM/2D), форматы сдачи (dwg/ifc/pdf), график.
• Решение по экспертизе: нужна ли, кто ведет коммуникацию, где сдаем (гос/негос).

Чек-лист проектировщика перед «П»

• Подоснова и отметки сверены с геодезией, все сети нанесены.
• ГПЗУ/ПЗЗ проверены: не выходим за ограничения по высоте/плотности/парковкам.
• Коллизии междисциплинарные закрыты (BIM-координация), трассы согласованы.
• Сметные объемы/ценники ориентировочно сверены с рынком, ТЭП не раздувают CAPEX.
• Разделы по ПП №87 выпущены в полном составе, перечень отклонений - отдельно.

Чек-лист перед «РД»

• Положительное заключение экспертизы (если применимо) получено, замечания сняты.
• Протокол заморозки архитектуры и несущих - чтобы не ловить «ползущий» дизайн.
• Материалы и оборудование зафиксированы маркой/артикулом или допусками-эквивалентами.
• Шаблоны листов и штампов по ГОСТ Р 21.1101 настроены, версии ПО согласованы.

Правила большого пальца

• Доля стоимости проектирования в бюджете стройки: 3-7% для типовых объектов, 8-12% для сложных.
• Запас по сроку экспертизы: +30% к официальному регламенту на цикл замечаний.
• Время ТУ: считайте от 20 до 60 рабочих дней, уточняйте сезонные задержки.

Цифры усредненные, зависят от системы, региона, загрузки экспертизы и объема смежных разделов.

FAQ и что делать дальше

FAQ

• Чем «П» отличается от «РД»? «П» - юридически значимый комплект по ПП №87, который проходит экспертизу. «РД» - детальные чертежи и спецификации для строительства. Иногда «П» и «РД» объединяют для простых объектов без экспертизы, но это осознанный риск и ответственность заказчика.
• Нужна ли экспертиза для ИЖС? Для индивидуального жилого дома до 3 этажей госэкспертиза проектной документации не требуется. Но соблюдать ПЗЗ, СП и пожарные нормы нужно, а инженерные изыскания - крайне желательны.
• Можно ли параллелить «РД» и экспертизу? Можно, если уверены в архитектуре и несущих. Но закладывайте бюджет на возможные переделки при замечаниях экспертизы.
• Что такое ГИП и ГАП, и кто за что отвечает? ГИП - главный инженер проекта, координирует все разделы и отвечает за целостность решений. ГАП - главный архитектор проекта, ведет архитектуру и градостроительные вопросы. Формально ответственность - по договорам и штампам в проекте.
• Обязательно ли BIM? Не по закону, но на средних и крупных объектах BIM окупается: меньше коллизий, быстрее сметы, прозрачнее закупки. Уточняйте в ТЗ уровень проработки (LOD) и форматы (IFC/DWG).
• Как защититься от «ползущего» ТЗ? Введите процедуру change order: любое изменение - через заявку с оценкой сроков и денег, подписываем и только потом проектируем.

Следующие шаги для разных сценариев

• Частный дом: запросите ПЗЗ/ГПЗУ, сделайте топосъемку и 2-3 скважины, утвердите эскиз, выпускайте объединенную «П+Р», подайте уведомление о строительстве.
• Малый бизнес-объект: параллельно запросите ТУ, стартуйте концепцию, назначьте ГИПа, соберите «П» по ПП №87, сдайте в экспертизу (если требуется), потом выпуск «РД».
• Крупный девелоперский проект: планируйте предварительные изыскания и мастер-план, согласование с властями, дорожную карту экспертиз, BIM-координацию и независимый аудит проекта до сдачи в экспертизу.

Траблы и как их решать

• Экспертиза «зарезала» по ПБ/генплану: быстро соберите встречу ГИПа, ПБ-разработчика и генпланиста, сформируйте матрицу замечаний, отделите «технические» (закрываются расчетами) от «градостроительных» (вариантные планировочные решения).
• Нет мощности у ресурсников: рассматривайте локальные источники (котельная, ИТП, ГНС), фазный ввод или снижение ТЭПов. В договоре на проект закладывайте альтернативные схемы.
• Плохая геология: пересмотрите конструктив (свайный/плитный фундамент), сделайте допсверловины и статпробу, не экономьте на инженерной подготовке.
• Подрядчик просит заменить материалы: работает только через ИС с участием проектировщика и технадзора. Сравнивайте по ключевым параметрам (класс огнестойкости, нагрузки, сертификаты).
• Сроки горят: параллельте изыскания и концепцию, но держите буфер на корректировку. Регламентируйте циклы согласований (например, 5 рабочих дней) и ставьте «заморозки» на ключевых отметках.

Если держать в голове карту стадии проектирования, вы не утонете в бумагах, а приведете объект к стройке без лишних кругов по замечаниям и переделкам. Базовые документы и правила - не ради галочки, а чтобы стройка шла предсказуемо: с понятными сроками, ценой и качеством.